p如何判断当前中国房地产形势且听景粼原著

看房选房 2020.02.21

如何判断当前中国房地产形势 且听景粼原著道来

2016年月份的房地产数据已经公布,对于这些数据,政府当然是最为开心,因为当前的房地产数据显示,其不仅能够保证政府年初所期望的经济增长目标,更是能够让不少地方政府融资平台的风险解除,让中国银行体系及金融体系的风险暴露延后,让中国金融体系的系统性风险爆发延后。

对于月的房地产数据,除了全国房地产开发投资增长及房地产开发商购置土地增长可能比政府预期要差外,其他的数据显示着中国的房地产市场一片繁荣。而房地产开发投资增长放慢或与快速增长时期相比差,主要的问题在于房地产开发商如何把手中已经动工的项目完成及尽快销售出去,特别是三四线城市的房地产开发商,而不想再加大对房地产市场未来投入,甚至于有不少房地产开发商纷纷在转行,他们已经看到当前房地产市场的风险已经越来越大。对再加大房地产投入有点担心。

供需比严重失衡,供不应求推高房价

正因为这样,尽管一二线城市地王频繁出现,但是从全国的情况来看,房地产开发商对土地购买热情大减。尽管房地产开发商对购买土地的热情由年初的负33%以上,上升到了负8.5%。但房地产开发商对购买土地的热情已经出现全面区域性转移,他们购买土地主要集中到一二线城市,房地产开发商对三四线城市的土地并不是太感兴趣。当然,现在即使是一二线城市,其土地供应问题并非是增加土地拍卖问题,而是有大量的土地早就囤积在房地产开发商手上,在于他们如何重新开工的问题。可以看到,随着去年下半年以来的房地产市场价格上涨,特别是一线城市的房价疯狂,那些已经荒芜多年的土地都纷纷在开工。

低供应时期的投资逻辑

同时,从住房销售面积增长速度及住房销售总额的增长速度来看,尽管两者的增长速度差距有所缩小,这意味房价上涨趋势有所减缓,但两者增长速度的差距仍然十分巨大。这表现为两种情况,一种情况国内不少城市房价上涨仍然是推动这轮住房销售快速增长重要的原因,当前不少城市的房价还在快速上涨;另一种情况就是房地产开发商的住房建筑的豪宅化越来越严重。现在很多城市的房地产开发商新建的住房价格没有最高,只有更高。

比如,北京许多楼盘的房价早就上涨到10万以上了,他们还是觉得不高。住房的豪宅化也意味房地产开发商所建筑的住房把绝大多数居民完全排除在外,让住房成了一个纯粹的投资品。这种情况的出现,如何有半点改善居民的居住条件可言。

可见,从宏观经济角度来说,购置一线城市高端房产,是在土地极度稀缺情况下,顺应经济趋势并助推资本健康成长的方式,由于房贷政策收紧大多影响对价格更加敏感的刚需产品,而对高端改善及收藏型产品影响甚微,因此投资高端房产的合理性更加明显。

抓住土地发展红利

土地资源越来越珍稀的当下,土地的神奇之处更是被演绎得淋漓尽致。随着城镇化进程的加快,城市的规划起到点石成金的作用,随着规划方案的实施,会让一些原本极为普通的地方发生质变,重大的规划能够推涨房价,不同类型的城市规划,对房价的影响各不相同,政府在改善区域内城市建设的同时,还会带动土地资质的升级,土地从C级土地到G级土地的演化过程中,地段价值也大幅度提升。持有这样的土地资源,将享受土地增值带来的收益,从而拉动区域经济和城市的全面发展。

坐享土地发展的红利,这样的案例一再出现。

北京望京,政府规划的第二CBD,《北京市规划委“十二五规划”》明确计划,“望京将建成以城际快速路和数条轻轨串联起来的以高端国际商业、商务功能为主导的城市综合区,拟建129万平方米的恢弘体量,汇聚103万平方米的顶级商务商业区以及26万平方米的高尚人文社区,以1.33的超低容积率 ,缔造世界城市综合体CBD,世界五百强企业总部、互联科技企业的入驻,都带动着房价的暴涨。

而在选定一个区域后,在购买力允许的情况下,一定要挑选该区域内高配置、高品质的房子。一方面,作为高端置业,其具有实体经济特点,一次置业后需要很长时间才会二手房化。另一方面,高端房产进入二手房市场后,升值幅度也会超过区域其他项目,因此更加需要产品力的过硬。

以北京壹号别墅区为例,壹号别墅区是政府统一规划的纯低密墅区,其内部规划10万平米天然湖,北侧为区域内仅有的两块湖景土地,同时,是北京唯一被五条高速路环绕的板块。2015年,首开、保利、平安、龙湖联合拿下其中一块土地,并打造别墅项目“景粼原著”

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,其在示范区开放半个月内便接待来访2000余人,足以证明市场对高端产品的热度。

对于目前的投资者来说,最需要做的是把握好小周期,抓住土地发展红利并准确判断产品价值,做到精准发力和精准刹车,在小周期博弈中实现更好的投资利润。

朝阳北京壹号别墅区,第一居所别墅顶豪——景粼原著。

: 转62479

地址:朝阳区京密路与顺黄路交叉路口往西200米

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